예약매출에 따른 분양원가 계산 시 분양계약률 산정방법

상가 등을 신축분양함에 있어 각사업연도 소득금액 계산시 취득가액은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것임

[회신] 귀 서면질의의 경우 우리청 해석(서이46012-11875, 2003.10.27.)를 참고하시기 바람 법인이 상가 등을 신축분양함에 있어 층별·위치별·용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가 등에 대한 각 사업연도 소득금액 계산시 취득가액은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나, 각 층별·위치별·용도별 분양금액이 다르고 전체 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 총취득가액에 당해 사업연도에 분양된 건물의 분양가액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 이 경우 동 원가계산방법은 당해 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 함 ○ 질의법인은 사업기간이 ’10년 ～ ’15년인 신도시 개발사업을 ｢도시개발법｣에 의한 개발계획에 따라 시행하고 있으며, - 사업기간이 2년 이상으로 장기건설공사에 해당되어 작업진행률에 따라 분양수익 및 분양원가를 인식하고 있음 ○ 분양대상 토지는 주택용지, 상업용지, 공공용지 등 용도에 따라 면적당 분양금액이 다름 ○ 개발사업은 용도에 따라 설계하고 부지조성공사 및 기반시설(도로 및 상하수도시설 등)을 건설하는 사업으로 용지의 종류와는 관계없이 투입되는 원가는 동일함 2. 질의내용 ○ 분양원가 계산 시 분양계약률 산정방법 1안) 분양금액 / 총분양예정금액 2안) 분양면적 / 총면적 3. 관련법령 및 관련사례 ○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 법인세법시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】 ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설·제조 기타 용역 (도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속 하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제 공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도 까지 기획재정부령 으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완 료한 정도(이하 이 조 에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목 적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다 . <개정 2013.2.15> 1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설 등의 경우 2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. <개정 2013.2.15> 1. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우 2. 법 제51조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 국 제 회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우 ○ 법인세법시행규칙 제34조 【작업진행률의 계산 등】 ① 영 제69조제1항 본문에서 "건설 등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. <개정 2011.2.28> 1. 건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간·작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 "작업시간 등"이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간 등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차 지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다. 2. 제1호 외의 경우 : 제1호를 준용하여 계산한 비율 ② 제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가로 한다. <신설 2007.3.30> ③ 영 제69조제1항 본문에 따라 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각 호의 산식에 의한다. <개정 2011.2.28> 1. 익금 2. 손금 당해사업연도에 발생된 총비용 ④ 영 제69조제2항제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 경우"란 법인이 비치·기장한 장부가 없거나 비치·기장한 장부의 내용이 충분하지 아니하여 당해사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총공사비 누적액 또는 작업시간 등을 확인할 수 없는 경우를 말한다. <개정 2011.2.28>